本报记者李凯旋北京报道
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。整体来看，沿用多年的房贷框架此次迎来系统性重塑。
《意见》重点提到，其一，个人住房贷款最长年限从此前的30年延长至40年；其二，现房销售的项目，贷款在销售备案后发放，预售项目则在项目竣工备案后发放；其三，单个房地产项目对应一家主办银行。业内认为，房贷新政是房地产金融精准施策的重要体现。
房贷可贷期限延长至40年
此次改革中最受市场关注的一点便是，个人住房贷款最长年限从30年延长至40年，具体期限由购房者与商业银行协商确定。
《华夏时报》记者了解到，回顾来看，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延长至20年。1999年，商业住房贷款年限最长至30年，一直沿用至今。此次，住房贷款年限上限再推10年。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示：“这在房地产金融领域是一项重大突破。过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。而近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，中长期还贷能力往往逐步改善。基于收入结构和还贷能力的新变化，优化房贷期限势在必行。”
此外，严跃进提到，新政本质是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力。40年并非强制还款期限，后续购房者收入提升后，仍可通过提前还贷等方式优化债务，实操具有充分弹性，而让更多需求“敢贷、能贷”是房地产金融精准施策的重要体现。
延后贷款发放时点
《华夏时报》记者注意到，此次有关房贷的改革并非单点突破。《意见》明确，现房销售的项目，贷款应在销售备案后发放；预售项目，应严格在项目竣工备案后发放。以往，个人住房贷款普遍实行“封顶放款”，新政则延后了放款的时间节点。
同日，住房城乡建设部等三部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。文件重点部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。其中，文件指出，商品住房预售门槛统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并要求购房资金全部存入监管账户，并有力有序推进现房销售，新出让土地及已出让未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。
中国人民银行有关负责人表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。基于此，《意见》还对房地产开发贷款制度进行了改革完善，明确单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。
上述负责人表示，在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，同时要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。
业内认为新政力度空前
尽管可贷年限上限有所增加，但这也不意味着购房者“想贷多少就能贷多少”。《意见》明确，贷款人应当着重考核借款人的还款能力，依据房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限。
同时，对于阶段性失去收入来源、还款困难的存量个人住房贷款借款人，银行可市场化协商采取延后还款、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。
中指研究院方面对《华夏时报》记者表示，“十五五”规划明确了推动房地产高质量发展目标，而加快构建房地产发展新模式是核心抓手。其中，完善商品房开发、融资、销售等基础制度是重要内容之一。本轮政策落地是落实中央部署的重要举措，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求，也是推动房地产高质量发展的现实需求。
结合8月28日发布商品房销售政策、房地产信贷政策以及证监会针对涉房业务各项融资政策来看，严跃进认为，政策发布后，市场反馈积极，部分条款已经引发行业高度关注，预计将对房屋销售、信贷投放等环节产生直接提振效应。政策力度空前，且市场响应正面，市场信心将进一步向好。
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